КОНСУЛТАЦИЯ

ПО

НЯКОИ ОСНОВНИ ВЪПРОСИ ЗА ИНВЕСТИТОРИТЕ

СЪДЪРЖАНИЕ

1. Необходими документи за започване на проектиране
2. Необходими документи за получаване на разрешение за строеж
3. Съдържание на Техническия проект
4. Необходими документи за започване на строителство /за еднофамилни къщи/
5. Някои важни условия за законно протичане на строителството
6. Необходими документи за узаконяване на завършения строеж и издаване на разрешение за Ползване
7. Основни начини за договаряне и заплащане на строителството
8. Най-често срещаните заблуди на българския инвеститор
9. Някои скромни препоръки към бъдещите инвеститори

1.Необходими документи за започване на проектиране:

1. Виза за проектиране - издава се от съответната община,на база нотариален акт и указан начин на застрояване в квартално-застроителния план на общината

С копие от визата се получават:

2. Изходни данни /Становище/ на Електроразпределение - съответния район на Електроразпределение
3. Изходни данни за проектиране от ВиК

Без горните документи не е сигурно дали и какво е разрешено да се проектира в дадения имот и дали и на каква цена имота ще се захрани с ток и вода.

2.Необходими документи за получаване на разрешение за строеж:

1. Виза за проектиране
2. Технически проект
3. Доклад за оценка на съответствието ,за да се одобри по-бързо проекта
4. Предварителен договор с Електроразпределителното дружество във Вашия регион

5. Предварителен договор със В и К

3.Съдържание на Техническия проект:

А. Проучвателни работи - фиксирана цена, която зависи донякъде от големината на имота и сградата

1. Геоложки доклад
2. Геодезично заснемане

Б. Проектни части - цена на м² РЗП. Обикновено под цена за м² се разбира цена за частите от 1 до 6.

1. Архитектура
2. Конструкции - чертежи, заверени от КТК + Статически изчисления
3. Геодезия - вертикална планировка и трасировъчен план
4. В и К - сграда + Сградно водопроводно и канално отклонение или изгребна яма
5. Електро - сграда + захранващ кабел от електромерно табло на уличната линия
6. Отопление и Вентилация и Топлотехнически изчисления
7. Озеленяване - често се изисква и понякога се заверява в дирекция "Зелени системи"
8. План за безопасност и здраве - често се изисква и понякога се заверява в КАТ

В. Допълнителни части на проекта - не се изискват за разрешение за строеж:

1. Количествена сметка - само за грубия строеж или за целия проект
2. Визуализация на сградата
Г. Външни връзки - обикновено не се изискват, но ако не са изградени трябват - цена на м /линеен/ и за сложност - тези проекти се съгласуват /подпечатват/ от много инстанции - Електроразпределение, В и К, БТК, Улично Осветление, Топлофикация и т.н. Обикновено са скъпи в сравнение с проекта за сградата.

1. Електро - захранващ кабел от трафопоста до електромерното табло
2. Електро - трафопост - понякога се налага
3. В и К - части от улични водопроводи и канали
4. Топлопроводи - само за сгради с ТЕЦ
5. Газопроводи - само по желание на инвеститора и при възможност на доставчика на газ
6. Пътни връзки - неизградени части от улици за достигане до имота
7. Телефонизация - по желание на инвеститора и при възможност

4.Необходими документи за започване на строителство /за еднофамилни къщи/:

1. Влязло в сила Разрешение за строеж /14 дни след издаването му/
2. Протокол 2 за откриване на строителна площадка и линия и ниво на строежа - приложение
3. Протокол 3 за установяване на съответствието на строежа с издадените строителни книжа - приложение
4. Разрешение за строеж на ограда - понякога
5. Заповедна книга - понякога

За по - големи обекти се изисква и Строителен Надзор. При желание инвеститора може да си наеме такъв и за еднофамилна къща.

5. Някои важни условия за законно протичане на строителството:

1. Строежа да има правоспособен Технически ръководител - дипломиран строителен инженер или техник. Той поема техническата отговорност за изпълнението и отговорността за предпазване на работниците от злополуки.
2. Строежа да бъде ограден с /плътна/ ограда с височина 2 м.
3. Улицата да не се замърсява с кал и строителни материали и отпадъци
4. Работещите на обекта да имат трудови договори
5. Проектанта на конструкцията да е приемал армировката преди всяко бетониране /авторски надзор, който се заплаща отделно,ако изрично не е указано в договора за проектиране/

6. Необходими документи за узаконяване на завършения строеж и издаване на Разрешение за Ползване:

1. Своевременно попълнени и подписани от представител на общината Протоколи 2 и 3 при посещенията му на обекта на:
- кота дъно изкоп
- кота 0 - цокъл
- кота корниз
- кота било на покрива
2. Подпечатана от общината и попълнена Заповедна книга с нанесени заповеди на проектантите за изменения на проекта по време на строителството, ако има такива
3. Екзекутивни чертежи на изпълненото строителство, ако има незначителни отклонения от одобрения проект /при значителни отклонения се изисква повторно одобряване на проекта от общината/.
4. Попълнен бетонов дневник и книга за инструктаж на работниците
5. Сертификати за качество и Декларации за съответствие на вложените в строежа материали - издават се от търговците на материали.

6. Акт обр.14 /относно качеството на изпълнение на конструкцията/
6. Попълнен и подписан Протокол 15. За целта е необходимо проектантите да са приели лично всички скрити работи.

7. Технически паспорт на строежа

Всички тези документи се подписват от Техническия ръководител и той е основният участник в строителството на обекта. Липсата на технически ръководител най - често води до невъзможност за узаконяване на строежа.

7. Основни начини за договаряне и плащане на строителството:

Строителството най - често се договаря и изпълнява на 2 или 3 етапа:

1. Груб строеж
2. Инсталации
3. Довършителни работи

Грубият строеж най-често влючва:
1. Земни работи - изкопи и насипи, дренажи
2. Стоманобетон - кофраж, стомана и бетон
3. Покрив - конструкция, изолации и улуци
4. Външни зидарии
5. Понякога и вътрешни зидарии - най - вече защото са отговорна работа и срутването на зид може да доведе до сериозни проблеми

Довършителните работи са:
1. Подови замазки
2. Мазилки
3. Шпакловки
4. Сухо строителство - гипсокартон, окачени тавани
5. Топло и хидроизолации
6. Боядисване
7. Дограма
8. Настилки

9. Парапети

Инсталации:

1. Електро,вкл. мълниезащитна
2. ВиК
3. Отоплителна

4, Други при желание на клиента при проектирането – звънчева,охранителна,някои резервни захранвания с ток и вода и т.н.

Строителството може да се възложи на фирма предприемач, която да извърши цялото строителство или да се раздели на няколко етапа, най-често по следния начин:

1. Грубия строеж /около 50%/ от цената се възлага на строителна фирма с правоспособен /дипломиран/ технически ръководител
2. Довършителните работи се разделят на няколко части и се възлагат на специализирани фирми или бригади
3. Инсталациите се възлагат по отделно на специализирани фирми или бригади,ако са по-сложни
Доставката на материали може да се възложи на строителя или да се изпълнява от инвеститора.

Два основни начина на пазарлък

1. Фиксирана цена за част или за цялата работа. Строителя дава оферта по чертежите за определена част или за всичко начертано на тях. По подходящ за грубия строеж

+ Известна яснота за крайната цена; няма нужда от измервания
- Не е ясно колко биха стрували допълнителни работи, които се налагат, но ги няма на чертежите - примерно увеличение на фундаментите и обратните насипи заради слаба почва. Нужни са подробни чертежи.

2. Единични цени за видове работи - особено подходящ за довършителните работи, но става и за грубия строеж. Това е професионалният начин на работа.

+Различните оферти се сравняват по-лесно. Към всеки момент е ясно работа за колко пари е свършена. Лесно се оценяват допълнителните количества работа.
- Трябва сравнително точна количествена сметка ,за да е ясна крайната цена. Нужно е да се измерват количества по време на строителството. Възможно е да има претенции, че определени дейности, свързани с изпълнението на проекта липсват като позиции в сметката и трябва да се доплащат. Трудно е ,ако възникнат непредвидени като вид строителни работи,за които не Ви е дадена единична цена.

8. Най-често срещани заблуди на българския инвеститор:

1. Че е възможно сравнително успешно да осъществи инвестицията без да се налага да вникне и поне донякъде да познава работата на проектанта и строителя.

2. Че проектантите вземат твърде много пари за някакви хартии, които често съдържат непълноти и грешки. Всъщност проектантската работа изисква най-много време и концентрация и заплащането и за час е твърде ниско. Освен това проектирането е една от дейностите с най - голяма доза поемане на документирана отговорност, което го прави не особено желана професия. Много хора с нужните дипломи избягват да проектират.

3. Че строителя взема много пари за нищо, хвърля мизерни надници на някакви идиоти и пияници и повечето време се почесва. Всъщност строителната работа е с много високо съдържание на тежък и непривлекателен физически труд /а и с най-много злополуки/ често в неблагоприятна среда. Поради тази причина дори по времето на социализма в строителството се плащаше на изработено, а не на надници. Работниците често се разбягват по други обекти или пият и предприемача всъщност се опитва да организира работата докато на обекта не се случва нищо.

4. Че най-ниската цена е най - добрата цена. Нереално ниската оферта е най-сигурната гаранция за некачествена и незавършена работа или поне за допазаряване в неподходящ за инвеститора момент. За съжаление високата цена сама по себе си не е гаранция за обратното.

9. Някои скромни препоръки към бъдещите инвеститори:

1. Не давайте големи аванси.

2. Набавете си достоверна информация за реалните цени на пазара и за хората, с които мислите да работите.

3. Поставяйте обмислени, точни и ясни задачи и избягвайте да искате промени и допълнителни работи, защото те струват пари и в крайна сметка ще ги платите по някакъв начин.

4. Избягвайте да притискате проектанта да поеме допълнителна отговорност и строителя да ви направи отстъпка в цената. Искайте друго. Проектантите най-много ценят отговорността, а строителите - парите в брой.

5. Не се опитвайте да превъзпитавате хората, които веднъж сте наели. Като инвеститор Вашата основна задача е да избирате и да плащате както за добрите така и за лошите страни на избора си. Инвеститора може да смени екипа или да плаща грешките му и да се възползва от добрите страни на работата му. Безгрешни хора няма. Опита за наказване, поучаване и превъзпитаване на хората, особено когато не разбирате добре характера на работата им и причините за проблемите ще доведе до съботаж и така ще получите само пасиви.